泰国房产楼市大涨到何时?曼谷哪些“新区”价值被看好!

2018-10-25 20:32:10投稿人 : 青岛本地网围观 : 1126 次0 评论

最近如果一直在查看泰国房产的新闻,很多人估计会说,市场是不是突然转变了?怎么一下子没有上半年那么起劲的疯狂抢白菜价,这两三个月估计很多人在抓狂。

一边是人民币不断的贬值,直接快破7,加上国内股市的波动,无论股民还是各类理财业务受影响。当然,泰国这边对于中国来说,从普吉翻船事件后,对泰国市场有一定的影响。反过来,这些貌似都阻挡不了有海外资产配置需求的投资客,甚至也借着这些好坏消息,早下手购置泰国房产。

泰国政府也为了大力引进海外的客户,直接就开设5年的投资签证,在泰国工作,也能够有申请房屋贷款的优惠力度。这个是楼市利好。手上有房子的,应该挺高兴。隐隐约约是不是感觉前几年在泰国买房是正确的?


此外,另一边是市场火爆,大大小小的中介跻身进入这座大都市,开发商直接跟随中介坐地起价,“房子开始吃人”。远郊曼谷也得每平方150,000铢的单价。三季度曼谷房产交易虽是稳定,但在8-9月份期走向静淡市,泰国负面新闻让你觉得楼市药丸,泰国买房突然没有了前途?

其实泰国楼市每年都会有一段静淡市。在静淡市里会出现众多相互冲突的信息。

各种市场的瞬间惨状和国内外汇管制的吹风,会弄得你有点不知所以。如果你没有对想在泰国买房这件事的深刻认知和坚定信心,你会很快跟随波逐流一样,问问几句很快就会认为泰国房产其实也不怎么样!

但就是能够在脑海里保持两个自相矛盾的概念,并且逻辑自洽。在我们看来,泰国的楼市短期静淡和长期的投资,并不矛盾。相反,已经购买过的,你该暗自庆幸,如今市场那么火爆,还没有成型稳定转向转手市场前,低价位买入就是机会。

前提最重要的!你是否有看穿泰国房产上涨背后的本质?

1、短期抛售炒楼花,长期看回报

市场火爆、房价涨,首先得有人不断地买房。按照经济学原理来说需有:商品、购买力、购买资格以及价格上涨的预期。

在楼市上,就是需要有房子、钱、收益回报、房价上涨的预期。所以大家都知道,泰国的房价上涨很大程度上就是“稳增长”、“高回报”加上“市场火爆”的需求引起的。

前两天有提到,过去这3年来,曼谷的房价平均每年稳定涨幅8%左右,而甚至有的地方直接高达10%,首府曼谷都这个涨幅了,外府的芭提雅、清迈、普吉这些也有的在6-8%左右。

相对于市中心公寓价格在过去几年中有大幅上涨,平均每年10%-12%趋势在走动,如今高端豪宅的平均价格已达到每平方米280,000泰铢。在2018年第三季度市中心黄金地段推出的许多新公寓的销售价格超过每平方米320,000泰铢。


曼谷的房价也不是一直都那么火爆那么贵,在2011年、2012年和2013年初,市场异常的静淡。大曼谷住宅市场的动态变化需求主要来自泰国本地购买者推动,那时几乎少有外国买家在曼置业。外府淡的更严重,像东方夏威夷芭提雅那么出名的城市也是到了13年初才开始对欧美市场打开。

在过去的几年中,根据最早扎根在泰的CBRE统计,早期在泰国购买房产的投资客们已经看到了未来几年里的市场转向,绝大多数当地买家是实际占用者,而不是买房租赁投资者或炒楼花, 但欧美赴泰置业的买家们通常会在完成建筑物之前进行转售(俗称炒楼花),市场开始火爆后,大多数人开始以租赁回报率切入点,为寻求高回报的公寓项目,一出手就是整层购置,而后期的托管全权交于托管公司,最早芭提雅正是他们最好的目的地选择之一!

2、2018年市场热度不减,展望2019供应将放缓


2018年根据最新的数据统计,截至今年9月份,共有8,894个新单位进入市场,比第一季度减少了47%。很明显,各大开发商越来越多地将注意力转向CBD周边地区和郊区的发展。这一点反映在这两个地区推出的新单位数量比对,与2018年第一季度相比分别增长了6.5%和2.2%。最受欢迎的地点是政府规划的延伸线,特别是浅绿线,蓝色线和黄色线。截至在9月份底,Rama 9,Ladprao,Phaholyothin,Petchkasem和都在同一时间推出了许多新项目。

现在最明显的就是——2018年截至9月,仅在曼谷就有大约88,000名外国人申请工作许可证,而这一数字还将继续上升。外籍人士居住登记的公寓单位的平均入住率都超过了82%,甚至某些地方占90%。除此之外加上以公寓短租模式对海内外游客进行接纳的数据还不计入其中。

对于曼谷的外籍人士商业区和Sukhumvit路沿线地区依然存在最受欢迎,其中Rama 9——Ladprao是中国人最为集中区,平均入住率已超过80%,这些重要原因主要是由于该片区的配套成熟和交通的便利。

更好的经济前景,更高的吸纳率和入住率导致了曼谷房地产市场价格上升趋势。

房价涨除了一次又一次的“地王”刺激,还有就是一波又一波的抢房潮在助推。如今开发商开始抢地、海内外的置业者抢房,开发商不断推出新项目。

根据国际货币基金组织(国际货币基金组织)的预测,泰国经济预计将在2019年继续保持增长,其主要原因是旅游业和出口增加。申请工作许可证的外籍人士以及居住在泰国的外国人数量继续增加,这表明2019年泰国房地产市场将保持继续增长。

房地产信息中心(Thai)透露,如果泰国银行10月4日提出的抵押贷款新要求保持不变,明年在大曼谷推出的新住宅供应量预计将放缓减少20%。

房地产信息中心(Thai)表示2019年在大曼谷推出的新供应量将从今年估计的116,000单位降至92,000单位。

“这些要求将影响新供应,因为开发商将对启动项目犹豫不决,”房地产信息中心(Thai)透露“如果应用新的要求,开发商预估本地的家庭购买力将放缓,但海外销售力将稳定。”

在早些时候房地产信息中心(Thai)预测,明年曼谷的新住房单位将从今年约340,000单位略微增长0.5-1%。

当然,也根据一些专家和分析师预计,未来几年后,市场将失去动力。

过去几年,价格同比在下降,表明市场正在放缓。土地和公寓的价格涨幅已经放缓,而联排别墅的价格则更具弹性。

总体而言,目前为止没有重大迹象表明房地产泡沫将在近三年内出现,因为过去几年市场增长缓慢,没有大幅度增长。

3、稀缺价值地,曼谷哪些区被看好?


与中国大陆,新加坡和香港、马来西亚等地区的其他国家相比,泰国房产价格仍然可以让很多海外投资客群们负担得起。来自这些国家的买家仍然认为泰国,尤其是曼谷,是目前投资回报率与升值最快的城市之一。

在曼谷,轨道交通两侧,公寓住区扎堆、时不时更是别墅集中涌现。老掉牙的Sukhumvit、Sthon、Rama 9等区域成熟,形成曼谷特有的商业中心居住带,并持续搅热曼谷的楼市市场。但随城市发展的规划,更多的“曼新区”不断涌现,这些“曼新区”最为突出被看好的又有哪些?

首先,计划中有许多新的大型项目将对泰国,尤其是曼谷产生积极影响。其中之一就是泰国EEC(东部经济走廊);中国的“一带一路”项目,几条新的地铁线路和其他大型交通项目。这些将加强基础设施,推动楼市未来增长。

随着曼谷城市整体规划向北发展,加上EEC东部经济走廊扩张,轨道交通成为曼谷重点。轻轨Sukhumvit一号线连至Bang Na则是未来几年的重点区域,贸易、世展、物流、商业等集为一体片区。

在北部的“曼北区”——Bangsue 东南亚枢纽中心板块也将成为“新区”城市中心之一,枢纽中心的建成,人流量也将倍增,商业中心、写字楼、企业总部等等这些都将推动该片区的房价。

除开这些之外,曼谷在各区:位于Sathon区域的Lumpini Park旁的地标大型城市综合体的One Bangkok,由TCC集团开发,总土地面积为104莱(16.7公顷),以增加50莱(8公顷)的市中心绿化和开放区域,在2015年完工后预计将有超过60,000人流量前来工作和生活,那时候更是将Lumpini这一区的房价再次拉高。


位于湄南河的Icon Siam于今年11月初將开幕!全曼谷最高建筑物都将会座落于此,自开业后,在往后的市场推动中带动周边的地价上涨、出租率等!除了这些之外,Icon Siam更为泰国的旅游业增添一景点。

如今泰国新公寓住宅的质量高于平均水平,知名品牌和国际开发商入驻泰国房地产市场。与当地开发商的外国伙伴关系密切增加。东京Tatemono、阿里巴巴公司等再加上几家日本开发商已于 2018年进入泰国市场。这些也更促进了泰国经济,同时也将带动海外投资客们赴泰投资的一个浪潮。

根据泰国最新数据统计显示,曼谷高端住宅地区近35%的买家是外国人,外国买家不断增加,政府继续推行有利于投资的政策,刺激海外投资客们来泰国置业的热情。

炒房客进入、资金出海、城市规划、政策、机遇等这些因素的改变,都说明房价上涨,曼谷的楼市进入一个新的转折点,或许是几年后,或许也就是这一两年,但像曼谷有人口和产业支撑的还会继续涨,反之则有可能一直平稳。

本文版权来源微信公众号:thaitzfx

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