房地产要从“0”开始了,未来10年又要翻天覆地了?

2018-10-26 16:25:52投稿人 : 青岛本地网围观 : 4522 次0 评论

经过这两个月的政策调控,房产界真的变天了。往年的风风火火在今年的“金九银十”两个月房地产集体“熄火”。

从十九大开始已经发出信号:房子是用来住的,不是用来炒的,之后就开始加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,拟定了新时代中国房地产市场发展的基本方向,给中国的住房市场的居住性定位,就是要对当前国内房地产市场拨乱反正,让它回归到本源,回归到住房的消费居住功能上来。而对当前房地产市场重新定位,也就是要全面地改变中国房地产市场发展模式、运作机制及经营模式,这将对中国未来房地产市场发展将产生重大的影响。

房地产要从“0”开始了,未来10年又要翻天覆地了?

房地产业在经历了快速发展和规模积累后,已经进入“从量变到质变”的关键时期,整个行业正在由过去“圈地建房、坐地升值”的快速扩张模式回归到房地产服务业的本质,由投资开发的载体,逐渐演变成资源整合的平台,产业链不断得到延伸和拓展。

任何产业发展都会受到政府政策、市场需求、产业发展模式等内外部形势的重大影响。房地产行业在经过三十多年的高速发展之后,也面临当前产业发展新的形势。科学分析理解房地产产业发展的新形势,对找准产业转型升级的方向与突破口有重大意义。传统制造业正逐步被高新技术产业、战略性新兴产业替代,人工智能、大数据及数字经济的汹涌来袭,新时代,新经济发展形势下,应清醒了解当前产业发展新形势。

今年万科在业绩会上表明企业定位战略升级为“城乡建设与生活服务商”;恒大也宣布将在传统开发业务之外,积极探索高科技产业,形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局;碧桂园早已开启多元化并资本化运作上市。碧桂园关联企业博实乐教育、碧桂园物业均已分拆上市。

还有一些中小房企也加入了改名、多元化的行列。雅居乐地产更名为雅居乐集团,拓展物业、教育、环保、建设等相关业务;时代地产更名为时代中国,已进入商业地产、特色小镇诸多领域;龙湖发布公告拟改名为“龙湖集团控股有限公司”并表示“现已涵盖地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大主航道业务,未来将深度探索及参与城市空间和服务的重构。

据统计,2018年上半年,全国楼市调控政策高达192次,相比2017年上半年的116次调控,调控频次上涨率高达65%。各地一系列调控政策可以理解为以打击房价上涨预期为主要目的的“差别化堵漏”。

房地产要从“0”开始了,未来10年又要翻天覆地了?

在各种调控中,房价终于开始妥协,开始回归理性。房地产迎来了新的转折点,又要从“0”开始,寻求新的发展方向。我们来看看这几年的变化:

1997-1998年的国企改革从根本上打破了计划经济的“铁饭碗”,实现了国有企业与企业员工在“人身关系”和“体制”上的脱离,造就了大量的潜在购房群体;随后出台的一系列房地产政策进一步强化和扩大了购房群体范围:1998年7月,《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》出台,决定自当年起停止住房实物分配,建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制;2001年8月后,政府部门不再审批合作建房等。这些政策都为2001年后的房地产大发展奠定了制度基础、激励基础和供需基础。

,2001年11月中国加入了WTO,从此开启了国民经济高速发展的10年,外贸经济突飞猛进造就了一大批市场化导向的外贸企业和民营企业,也极大地加快了中国的城市化进程,大量农村人口开始向沿海地区转移,广东、福建、浙江等许多“小渔村”变戏法似的在一夜之间成长为国际化大城市,一部分“先富起来”且早已脱离了“国企体制”的老板和员工成为商品房的巨大需求力量。因此,分税制改革带来的地方政府财权与事权的错位极大地刺激了地方政府“做强做大”房地产的述求,国企改革、房地产法规改革和外贸经济的发展造就了大量具有购房意愿和购房能力的潜在客群,供需双方第一次在商品房市场上形成了共振。

房地产要从“0”开始了,未来10年又要翻天覆地了?

2002-2008年居民杠杆率(居民债务与可支配收入之比)基本维持在30%左右,但从2009年开始,居民杠杆率开始快速攀升,2009年为40.2%,比2008年增加了9.1%,2017年更是高达75.6%,2009-2017年均上升5%。这预示着传统的“政府卖地-房企开发-居民购房”的房地产旧模式难以为继,新时代呼唤新的房地产模式。

随着外贸经济的日益式微,房地产的单边突进很可能进意味着宏观杠杆率的快速攀升;为了避免房地产旧模式对经济发展和金融稳定的危害,但同时还要保留房地产对促进城市化进程和满足人民群众安居乐业的需要等实用性功能,国家审时度势地提出了“房住不炒”的主基调,明确了“加快住房制度改革和长效机制建设”,提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”和“稳妥推进房地产税立法”,这些政策都是符合中国房地产发展进程和国民经济发展阶段的正确抉择。随着相关政策的加速出台,未来中国房地产市场也将逐渐从以前“开发-销售”的旧时代进入“租售并举”的新时代。

青岛本地网-免责声明:本网站尊重并保护知识产权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果我们转载或引用的作品侵犯了您的权利,请在一个月内通知我们,我们会及时删除!